不動産投資は長期の投資になることに加え、節税効果もあることから投資をする人が増えています。ただ、節税になるといっても、不動産の取得や維持には税金がかかることを理解していないと、逆に損をすることにもなりかねません。そこで不動産投資をするなら知っておきたい税金について、いつどんな税金が発生するのか詳しくご紹介します。
不動産投資でかかる税金は4つの状況で発生する
不動産投資は課税対象となるタイミングが大きく分けて4つあります。そのタイミングですぐに税金が発生する場合と、確定申告など後になってから課税される場合とがあります。そのタイミングごとにどんな税金がかかるのか見ていきましょう。
不動産取得でかかってくる税金
不動産投資では、不動産（土地や建物）を購入します。この時にかかる税金には4つあります。
- 不動産取得税
不動産を取得した際に課税される地方税です。ただし贈与の場合には課税されません。購入してすぐに課税されるのではなく、早くて半年以内、遅くても1年ぐらいで自治体から納税通知書が届くので納付することになります。 - 印紙税
不動産売買で取り交わされる文書を作成した際に課税されます。すべての文書が対象になっているわけではなく、不動産購入の際に印紙税が必要となるのは不動産売買契約書・金銭消費賃借契約書と工事請負契約書（新築戸建の場合）の3つです。 - 登録免許税
不動産の登記をする際に課税されます。登記をするまでに現金が収入印紙で支払いますが、実際には収入印紙で支払うことがほとんどです。 - 消費税
不動産取引の際に発生するのが消費税です。ただし土地は非課税購入となっています。
不動産を購入し管理する際にかかる税金
不動産投資では、アパートやマンションでの家賃収入で利益を得ることが主流です。また土地を購入し、売却するまで所有するといったこともあります。このように管理をする際にも税金がかかってきます。
- 固定資産税・都市計画税
毎年1月1日の時点で不動産を所有している場合に課税されます。2つをまとめて納税することになりますが、土地や家屋の広さで税率が変わり軽減措置もあります。 - 所得税・住民税
不動産投資で所得（利益）が発生した際に課税されます。この所得はかかった経費を差し引いた額となるため、経費がかかった場合には課税されないこともあります。所得税と住民税は計算の仕方が違うため、所得税がかからなくても住民税が課税されることもあります。 - 個人事業税
家賃収入が一定の規模以上であった場合に課税されます。課税される所得が290万円以下の場合には対象となりません。 - 消費税
不動産投資で消費税の課税事業者となることはあまりないのですが、課税対象となる売上高が1,000万円を超えると課税業者となるため納税の義務が発生します。ただし家賃収入は課税売上高に含まれないため、対象となるものについては事前に確認しておくといいでしょう。
不動産を売却する際にかかる税金
不動産投資で、利益を得られない場合などには不動産を売却することになります。この時に売却で利益が出れば所得税や住民税が発生します。
相続する際にかかる税金
アパートやマンションの家賃収入が安定している間に、相続を考える、また不動産投資をしている家族が亡くなった場合、その投資を引き継ぐ場合には土地や不動産に相続税が課税されます。ただし基礎控除額より財産評価額が低ければ課税されません。現金で相続をするよりも、土地や不動産をそのまま相続した方が相続税を抑えられるメリットもあります。相続税は次の年の確定申告での申告が必要となるため、早めに評価額を出してもらうことも必要です。
